17 Oct RECLAMACION DE GASTOS DE CONSTITUCION DE HIPOTECA

Gastos de Constitución de Hipoteca en España: ¿Quién Debe Pagarlos?

En España, la cuestión de quién debe asumir los gastos de constitución de una hipoteca, que incluyen notaría, registro, tasación, impuesto de actos jurídicos documentados y gestoría, ha sido objeto de numerosas sentencias y decisiones legales. Para comprender este tema de manera más clara, examinemos las últimas resoluciones judiciales relevantes.

Gastos de Notaría: Según la normativa notarial y el Reglamento Notarial, estos gastos deben ser sufragados por las partes involucradas en el préstamo hipotecario, es decir, tanto el prestamista como el prestatario. Este criterio se aplica tanto a la escritura de otorgamiento como a la de modificación del préstamo hipotecario.

Escritura de Cancelación de Hipoteca: Cuando se trata de la escritura de cancelación de la hipoteca, los gastos corresponden al prestatario, ya que es él quien busca liberarse del gravamen hipotecario.

Copias de Escrituras Notariales: En lo que respecta a las copias de las distintas escrituras notariales relacionadas con el préstamo hipotecario, es el solicitante de estas copias quien debe asumir los costos, ya que su solicitud determina el interés en obtenerlas.

Gastos de Gestoría: Antes de la Ley 5/2019, no existía una norma legal que especificara quién debía pagar los gastos de gestoría. Sin embargo, siguiendo la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), a partir de la sentencia 555/2020, se estableció que estos gastos deben ser cubiertos en su totalidad por la entidad prestamista.

Gastos de Registro: El arancel de los Registradores de la Propiedad, regulado en el Real Decreto 1427/1989, atribuye estos costos directamente a la parte en cuyo favor se inscriba o anote el derecho. Dado que la garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista, este es el responsable de pagar los gastos que genere la inscripción del contrato de préstamo hipotecario.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: Por Ley, el sujeto pasivo del impuesto en la constitución de una hipoteca en garantía de un préstamo es el prestatario. Este criterio fue ratificado en varias sentencias, incluyendo las del Tribunal Supremo en 2021.

Gastos de Tasación: La sentencia Pleno del Tribunal Supremo 35/2021 de enero de 2021 estableció que, en ausencia de una norma nacional aplicable o un pacto que establezca que el prestatario debe pagar estos gastos, el consumidor tiene derecho a la devolución de las cantidades abonadas en virtud de una cláusula abusiva. Por lo tanto, los gastos de tasación recaen en la entidad bancaria.

Prescripción de la Reclamación: ¿Estamos a Tiempo? Recientemente, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea emitió una sentencia (16 de julio de 2020) que establece que, si bien el ejercicio de la acción para hacer valer los efectos restitutorios de una cláusula contractual abusiva puede estar sujeto a un plazo de prescripción, este plazo no debe dificultar excesivamente el ejercicio de los derechos del consumidor. La concreción del momento en que comienza a correr el plazo es un tema en discusión, y el Tribunal de Justicia se está pronunciando al respecto.

En resumen, la existencia de plazos para reclamar los gastos hipotecarios ha sido confirmada, pero el punto exacto desde el cual comienzan a contar esos plazos aún se encuentra en discusión. Esto brinda a los consumidores la oportunidad de seguir reclamando cantidades pagadas por estos gastos, al menos hasta enero de 2024.

¿Cómo Puedes Realizar una Reclamación? El proceso comienza por dirigirte al servicio de Atención al Cliente del Banco Prestamista o al Departamento de Conducta de Entidades del Banco de España [enlace aquí]. Si no se llega a una solución satisfactoria, el siguiente paso es recurrir a la jurisdicción ordinaria para hacer valer tus derechos

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